Empty Shells

architecture blog, office vacancy

Shell Building, Rotterdam. Phoyto: RM

Is real estate vacancy really such a problem?

At the beginning of 2014, 17% of the total office space in the Netherlands was empty, amounting to over 8 million m2. Half of this vacancy is structural, which means for more than three years. The government does not have a solution either ; the Chief Governmental Architect urged to stop building and using the vacant office area for urban farming. The search for ways to re-use the empty real estate narrows down to a simplistic question: Building is looking for Program. In practice, however, approximately 10% of the abandoned property could be transformed in a profitable way. That’s only the tip of the hollow iceberg of vacant buildings, due to their good location, structure, monumentality or other aspects have a higher intrinsic quality. The plea for a more “sustainable” building is justifiable, but misses the point. Buildings are sustainable, it’s not profitable to recycle them.

But why do we consider the vacancy of real estate a problem to start with? It’s a waste, of course, to build new while the old still is not depreciated. It’s like a new coat that is purchased while the old one has not been worn out. The owner’s just up for something new. Personally, I think that roughly 20% of the clothes in my wardrobe is no longer being used, temporary (seasonal) disuse excluded. Must I, therefore, refrain from buying new clothes? If I can afford new ones, then what’s the problem?

Maybe simply doing nothing offers an answer, as we can see in Venezuela. Torre David is an office building of 45 floors in Caracas, Venezuela. It was designed in the 90’s and it’s construction was almost finished when the developer died and more or less simultaneously the Venezuelan economy entered a severe crisis. The construction was stopped and the building, large parts of which were still without a façade, was “squatted”. It turned into a vertical “neighbourhood”, complete with shops and sports facilities, where 3,000 people now live and work. A good example of bottom-up transformation of vacant properties, now unfortunately threatened to be vacated by the self-proclaimed “socialist” government of Venezuela, in order to be redeveloped once again into an office building by a Chinese developer.

architecture blog, caracas torre david

Torre David, Caracas. Photo (left): J.Combari

Begin 2014 stond 17% van het totale kantooroppervlak in Nederland leeg, wat neerkomt op ruim 8 miljoen vierkante meter. Van deze leegstand is de helft structureel, dus langer dan drie jaar. De overheid heeft de oplossing niet; de Rijksbouwmeester stelde enige tijd geleden voor om maar te stoppen met bouwen en de  leegstaande kantoren te gebruiken voor stadslandbouw. Het zoeken naar mogelijkheden tot  hergebruik van het leegstaande  vastgoed vernauwt zich tot een versimpelde vraag: Gebouw zoekt Programma. In praktijk blijkt echter dat ongeveer 10% van het in onbruik geraakte vastgoed rendabel kan worden herbestemd. Dat is het topje van de holle ijsberg aan leegstaande gebouwen die vanwege hun locatie, structuur, monumentaliteit of andere aspecten een hogere intrinsieke kwaliteit hebben. Ook het pleidooi voor meer “duurzame” bouw is te rechtvaardigen, maar slaat de plank mis. Gebouwen zijn al namelijk al duurzaam, het is alleen niet rendabel om ze te recyclen.

Maar waarom beschouwen wij  de leegstand van gebouwen eigenlijk als een probleem? Het is natuurlijk zonde, verspillend nieuw te bouwen als oud nog niet is afgeschreven. Het is als een nieuwe jas die wordt gekocht terwijl de oude nog past en nog niet is versleten. De eigenaar is gewoon toe aan iets nieuws. Ik denk dat er in mijn klerenkast pakweg 20% van de kleren niet meer wordt gebruikt, tijdelijke (seizoengebonden) onbruik niet meegerekend . Moet ik daarom maar geen nieuwe kleding meer kopen? Als ik mij nieuwe kleding kan veroorloven, wat is dan het probleem?

Het kan ook anders: door gewoon niets doen, zoals blijkt in Venezuela. De Torre David in Caracas is een kantoorgebouw van 45 verdiepingen, ontworpen in de jaren’90.  De bouw ervan was bijna gereed toen de projectontwikkelaar overleed en tegelijkertijd de  Venezolaanse economie in een crisis terechtkwam. De bouw werd stilgelegd en het gebouw, grotendeels nog zonder gevels, stond een tijd leeg alvorens te worden gekraakt.  Het werd een verticale “woonwijk”, compleet met winkels en sportfaciliteiten, waarin nu 3000 mensen wonen en werken.  Een mooi voorbeeld van bottom-up transformatie van leegstaand vastgoed, dat nu helaas door de zich socialistisch noemende regering van Venezuela dreigt te worden ontruimd om door een Chinees bedrijf te worden herontwikkeld tot kantoor.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s